正在被“抛弃”的老破小
老破小，正在逐渐失去生命力。
近段时间，高龄二手房停贷的消息扑面而来。
各城市对于高龄二手房的限制越来越严格，贷款额度也在收紧。更有甚的是，很多城市已经把老破小拉入了黑名单，直接停贷处理。
北京、武汉，有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批；
郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；
西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；
......
以后买老破小只能全款，无法贷款购房。
这也就意味着，老破小没有了金融杠杆属性，完完全全已经被市场“抛弃”了。
南昌，似乎也不例外。
01.
南昌的老破小，流通性越来越差。
说实话，南昌最不缺的就是老破小。
我们先来看一组数据：
整个南昌二手房市场，挂牌量65775套，而15年以下房龄仅有14941套。
具体到区域的挂牌情况：
东湖区二手房挂牌4976套，15年以内房龄二手房挂牌265套，占比约5.3%
西湖区二手房挂牌5995套，15年以内房龄二手房挂牌577套，占比约9.6%
青山湖二手房挂牌6098套，15年以内房龄二手房挂牌792套，占比约13%
新建区二手房挂牌8489套，15年以内房龄二手房挂牌2199套，占比约25.9%
红谷滩区二手房挂牌9091套，15年以内房龄二手房挂牌2671套，占比约29.4%
......
反向推算，在这些挂牌的房源中，高房龄的二手房，尤其是老破小比重显然巨大，几乎承载了整个市场的挂牌主力。
甚至想卖，很难。
根据贝壳找房网最新统计的老破小成交数量，12210套成交房源中，超过20年房龄的成交房源套数仅280套。
也就是，南昌现在有大量的老破小挂牌，但是，成交量却少的可怜。
看来，南昌的老破小流通性是越来越差了。
02.
房价，见证老破小价值的消沉。
有没有发现，老破小的价格似乎很多年没涨了，哪怕是市中心的老破小，单价依旧徘徊在一万出头，甚至小几千就能入手。
相比周边的次新房以及在售的新房，价格都能达到1w6-1w9，甚至达到2w+，翻倍的差距。
比如西湖区，地段配套一样的区域，2015年建的绿地朝阳中心挂牌均价可以达到1w6，而像周边的一些老破小，单价也才9000-10000。
并且随着时间的推移，这些老破小的房价基本还是维持在原有的水平，这对于未来无可避免的通货膨胀市场而言，是致命的。
这就好比十年前的100块对比现在的100块。
03.
房龄，见证老破小生活的降标。
老破小价格上不去，最大原因可能就是归咎于生活体验感越来越差。
相比次新房，新房产品，老破小建设的时间早，普遍存在规划的不便利性。
密集的房屋，采光极差。
南昌老城区有很大一部分小区，都是原早土著的自建房，所以很难有空间的规划。基本都是房贴着房，围合式的。
这就无可避免地产生楼道采光差的问题。
停车难。
密集的老旧小区，停车位显得异常紧张，回来晚点就没有位置停车位，只能停在路边或者小区门口，早上八点过后很容易被贴条。
不仅如此，狭长的道路，甚至难以容得下两辆车会车，容易出现剐蹭。
私密性差，大多无物业管理。
现在很多老破小都是散盘，没有专门的物业管理，安保无法得到保障，随意进出，私密性也很差。同时没有物业管理，楼道脏乱差的情况也会很明显。
爬楼，加剧出行困难。
老破小还有一大弊端是没有电梯，这对于居住在四五楼以上，家里有老人的家庭来说，出行非常困难。
当然了，现在也有一些老旧小区在推进加装电梯的利民设施。
但是，加装电梯可不是一笔小费用，这对于低楼层的住户来说，抗性很大，费用是一方面，同时也有可能会影响到低楼层的采光。
04.
教育的平衡，正在瓦解老破小的学区房价值。
如今，大家考虑老破小，主要还是奔着学区。纵观南昌老城区价格最坚挺的，依旧还是名校加持的老破小。
但是未来，情况就不一样了。
包括近段时间，全国多个城市都在遏制学区房。
从7月初北京西城区全面实施多校划片区开始，一石激起千层浪。再到7月底深圳“推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。”
学区房遭受到了致命的打击。而没有学区房的加持，老破小已经被迫裸泳。
再看南昌市场，且不说南昌是否会实现多校划片区，就拿现在南昌集团化办学来说，从深远的意义上，集团化办学其实是在逐步解除老破小对于教育市场的统治。
大家都说挂牌有什么用，不就是挂羊头卖狗肉，为了卖房。
把目光放远一点，老城区的学校，不可能搬到新区去的，除非是区域学校过多，招生容量远大于实际就读量，供大于求。比如十九中搬到红角洲。
所以说，南昌尽可能让教育公平的手段，目前最好的办法就是实现集团化办学，我拿出我核心的价值，教学理念，派团队管理。
虽说短时期没办法和本部比，但是只要沉淀时间够长，极有可能青出于蓝而胜于蓝。
并且说实在的，集团化办学至少比“自我摸索”强。
集团化办学，能够接受到优质教育资源的指导，那些连集团化教学都还没普及的地方，又谈何优化教育资源、优化教学质量。
再回到老破小，就会发现，等到集团化办学普及，到处都是“名校”，老破小的优势也会就此破灭。
别说价格坚挺，或许还会越来越掉价。
05.
拯救老破小，“爆改”会成主流吗？
现在，旧改一直在进行着。
根据南昌市人民政府发布的消息，《2021年南昌市民生实事工程安排意见》中就有提到老旧小区改造的内容。
旧改的好处，是能解决居民的生活配套问题，比如水电、煤气、道路，再加上社区的服务性设施，都会很齐全。
但是，延伸到房子本身，很难提升居住体验，比如户型、装修、采光等等。
这时，就需要新的模式，去做整体的规划改造，比如一整栋楼，比如一个片区的改造。
所以，真正意义上老破小能够得到改善，或许未来还需要有更多的人性化、独特的设计思维，模式产生，比如像“爆改”。
最近，我看到不少有关“老破小爆改”新闻，比如下面这套。
爆改前——
图源网络
爆改后——
图源网络
当然了，从目前市场的情况来看，爆改大部分就只限于单个住户、单个居民楼的改造。
大面积的爆改，涉及到改造成本就更多。
如果说能够与旧改结合，在居民可承受的经济能力范围内，实现整栋式的、整个片区式的爆改，或许老破小的出路也就有了。
但，以上也只是设想。
无可否认，老破小的价值正在消散。
千万别因为总价低，入坑老破小，不然，悔则晚矣。
最后跟大家探讨个话题，你觉得怎样可以拯救正在失去生命力的老破小？
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转载自头条号：南昌楼市情报。（侵删）
